الضريبة العقارية في مصر هي ضريبة تُفرض على العقارات المبنية وفق قواعد تحددها مصلحة الضرائب العقارية، وتشمل وحدات سكنية وتجارية وإدارية ومهنية في حالات معينة. لكن امتلاك شقة لا يعني تلقائيًا أن عليك دفع ضريبة؛ لأن تحديد الاستحقاق يعتمد على نوع الاستخدام، القيمة الإيجارية التقديرية، وما إذا كانت الوحدة مسكنك الخاص الرئيسي أو وحدة إضافية أو مستخدمة لنشاط.
لذلك، قبل شراء عقار أو استلام وحدة جديدة، من المهم أن تعرف: هل الوحدة خاضعة للضريبة؟ من المسؤول عن السداد؟ كيف يتم حساب الضريبة العقارية؟ وما الفرق بينها وبين ضريبة التصرفات العقارية التي ترتبط ببيع العقار؟
إجابة سريعة: الضريبة العقارية في مصر تُحسب على أساس القيمة الإيجارية السنوية التقديرية للعقار، وليس على سعر الشراء أو سعر البيع. المسؤول عنها هو المالك أو صاحب حق الانتفاع أو الاستغلال، بينما لا يعد المستأجر مكلفًا أصليًا بها. وتوجد حالات إعفاء وعدم خضوع تختلف بحسب نوع العقار واستخدامه.
تنبيه قانوني مهم: تعديلات الضرائب العقارية والإعفاءات ومواعيد الإقرارات قد تتغير. هذا المقال دليل توعوي ولا يغني عن الاستعلام الرسمي من مأمورية الضرائب العقارية المختصة أو مراجعة مستشار قانوني أو ضريبي عند وجود حالة خاصة.
ما هي الضريبة العقارية في مصر؟
الضريبة العقارية، ويُشار إليها قانونيًا باسم ضريبة العقارات المبنية، هي ضريبة ترتبط بالعقار المبني أو الوحدة العقارية، وليس بقيمة شرائه في السوق. ويشمل ذلك العقارات المستخدمة للسكن أو النشاط التجاري أو الإداري أو المهني، متى كانت خاضعة للضريبة ولم ينطبق عليها إعفاء أو حالة عدم خضوع.
وتوضح مصلحة الضرائب العقارية أن الضريبة تنظمها أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية، وأن أساسها هو القيمة الإيجارية السنوية المقدرة للعقار.
من المهم التمييز بين ثلاثة مصطلحات يخلط بينها كثير من المشترين:
- سعر الوحدة: المبلغ الذي تدفعه للمطور أو البائع لشراء العقار.
- القيمة السوقية: السعر المتوقع للبيع أو الشراء في السوق.
- القيمة الإيجارية التقديرية: القيمة التي يتم تقديرها وفق قواعد الضريبة العقارية لتحديد وعائها، وليست بالضرورة الإيجار الفعلي أو سعر البيع.
ما العقارات الخاضعة للضريبة العقارية؟
تسري الضريبة العقارية في الأصل على العقارات المبنية المقامة على أرض مصر، سواء كانت مشغولة أو غير مشغولة، مؤجرة أو مستخدمة من المالك نفسه، مع وجود استثناءات وحالات إعفاء محددة.
ومن أمثلة العقارات التي قد تدخل ضمن نطاق الضريبة:
- الشقق والوحدات السكنية.
- الفيلات والعمارات السكنية.
- المحلات والوحدات التجارية.
- المكاتب الإدارية.
- العيادات والوحدات المهنية.
- الشاليهات والوحدات الموسمية.
- الأراضي الفضاء المستغلة، مثل الجراجات أو المشاتل أو الأراضي المؤجرة للاستغلال.
لكن خضوع العقار من حيث المبدأ لا يعني دائمًا وجود ضريبة واجبة السداد؛ إذ يجب بعد ذلك فحص الإعفاءات، القيمة الإيجارية المقدرة، وطبيعة استخدام الوحدة.
من المسؤول عن سداد الضريبة العقارية؟
المسؤول الأصلي عن سداد الضريبة العقارية هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك العقار أو له حق الانتفاع به أو يستغله. لذلك، عند شراء وحدة من مطور أو من مالك سابق، من الضروري تحديد موقف الضريبة حتى تاريخ التعاقد وتسليم الوحدة.
المستأجر ليس مكلفًا أصليًا بأداء الضريبة العقارية، لكنه قد يتحمل مسؤولية تضامنية في حدود الأجرة المستحقة عليه وفق الحالات التي ينظمها القانون. ولهذا يجب أن تكون بنود عقد الإيجار واضحة بشأن من يتحمل الرسوم والضرائب وأي التزامات تشغيلية أخرى.
عند شراء وحدة سكنية أو تجارية، اطلب من البائع أو المطور توضيحًا مكتوبًا عن موقف الضرائب العقارية السابقة، واحتفظ به ضمن ملف التعاقد.
كيف يتم حساب قيمة الضريبة العقارية؟
لا يتم حساب الضريبة العقارية على سعر شراء العقار مباشرة. تبدأ العملية بتقدير القيمة الإيجارية السنوية للوحدة، ثم يُخصم منها نسبة مصروفات مقررة، وبعد ذلك يطبق الإعفاء إن وُجد، ثم تُحسب الضريبة على الوعاء المتبقي.
الخطوة الأولى: تقدير القيمة الإيجارية السنوية
تقوم لجان الحصر والتقدير بتحديد القيمة الإيجارية وفق عوامل تتعلق بالعقار وموقعه، مثل المنطقة والشارع ومستوى البناء والمرافق والخدمات والطرق ووسائل المواصلات وقرب العقار من الشواطئ أو الحدائق أو المرافق العامة.
الخطوة الثانية: خصم مصروفات الصيانة
وفق الدليل المنشور من مصلحة الضرائب العقارية، يتم خصم نسبة تقديرية للمصروفات من القيمة الإيجارية السنوية:
- 30% للعقارات السكنية.
- 32% للعقارات غير السكنية مثل التجارية والإدارية والمهنية.
الخطوة الثالثة: تطبيق الإعفاء عند انطباقه
إذا كانت الوحدة تستوفي شروط إعفاء المسكن الخاص الرئيسي أو الإعفاءات الأخرى، يتم تطبيقه وفق القواعد السارية وقت التعامل. وإذا لم ينطبق الإعفاء، يستمر حساب الضريبة على صافي القيمة الإيجارية وفقًا للوضع القانوني للعقار.
الخطوة الرابعة: حساب الضريبة
سعر الضريبة المعلن في الدليل التنظيمي لمصلحة الضرائب العقارية هو 10% من الوعاء الضريبي بعد خصم المصروفات والإعفاءات المستحقة.
مثال مبسط لحساب الضريبة على وحدة سكنية
لنفترض أن القيمة الإيجارية السنوية المقدرة لوحدة سكنية هي 36,000 جنيه:
- بعد خصم 30% مصروفات سكنية: يصبح صافي القيمة الإيجارية 25,200 جنيه.
- يُراجع بعد ذلك ما إذا كان إعفاء المسكن الخاص الرئيسي ينطبق على الحالة.
- إذا استحق جزء من القيمة للضريبة، تُحسب الضريبة بنسبة 10% من الوعاء بعد الإعفاء.
هذا المثال للتوضيح فقط؛ لأن القيمة الإيجارية، الإعفاءات، والوضع النهائي تحددها المأمورية المختصة والقواعد المطبقة وقت المراجعة.
ما العقارات المعفاة من الضريبة العقارية؟
توجد عقارات معفاة بنصوص خاصة، كما توجد حالات إعفاء مرتبطة بالقيمة الإيجارية وطبيعة الاستخدام. ومن أبرز الأمثلة المنشورة لدى مصلحة الضرائب العقارية:
- بعض العقارات المملوكة للدولة والمخصصة للنفع العام.
- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو تعليم الدين.
- بعض المؤسسات التعليمية والطبية غير الهادفة للربح.
- الأحواش ومباني الجبانات.
- المباني التي تقع تحت الإنشاء، ما دامت غير مكتملة وفق الحالة المنظمة.
- المسكن الخاص الرئيسي عند توافر شروط الإعفاء المقررة.
- بعض الوحدات المستخدمة لأغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية عند توافر حد الإعفاء المقرر.
لا تفترض أن الوحدة معفاة لمجرد أنها شقة سكنية؛ فالمسكن الخاص الرئيسي له ضوابط، والوحدة الثانية أو المؤجرة أو المستخدمة بغرض مختلف قد يكون لها وضع ضريبي مختلف.
الإعفاء من الضريبة العقارية في 2026: ما الذي يجب الانتباه إليه؟
تظهر في بعض المصادر أرقام مختلفة لحدود الإعفاء، بسبب التسهيلات والتعديلات التي أعلنت عنها الجهات المختصة خلال 2026. لذلك يجب عدم الاعتماد على معلومة قديمة أو منشور متداول دون مراجعة رسمية.
نشرت مصلحة الضرائب العقارية في مارس 2026 بيانًا بشأن رفع حد الإعفاء للسكن الخاص الرئيسي إلى 8 ملايين جنيه. لكن لأن الصفحة التنظيمية الأساسية قد تعرض قواعد أو حدودًا سابقة، يجب الاستعلام من المأمورية المختصة عن حالة التطبيق الفعلية على وحدتك قبل تقديم الإقرار أو احتساب أي مبلغ.
هذه المراجعة مهمة خصوصًا عند شراء وحدة جديدة أو وجود أكثر من عقار باسم المالك أو تغير استخدام العقار من سكني إلى تجاري أو إداري.
الفرق بين الإعفاء وعدم الخضوع للضريبة
الفرق بين الإعفاء وعدم الخضوع ليس مجرد فرق لغوي؛ بل يحدد سبب عدم استحقاق الضريبة وطريقة التعامل مع الجهة المختصة.
العقار غير الخاضع للضريبة
هو العقار الذي يخرج من نطاق الضريبة أصلًا وفق طبيعته أو حالته، مثل بعض العقارات المملوكة للدولة والمخصصة للنفع العام، أو المباني تحت الإنشاء في الحالة التي لا تستحق فيها الضريبة.
العقار المعفى من الضريبة
هو عقار يدخل من حيث المبدأ ضمن نطاق الضريبة، لكنه يستفيد من إعفاء قانوني بسبب استخدامه أو طبيعته أو قيمته الإيجارية أو صفته، مثل المسكن الخاص الرئيسي عند توافر الشروط.
عمليًا، إذا تغيرت حالة العقار أو زال سبب الإعفاء، قد تصبح هناك إجراءات يجب اتخاذها. لذلك يجب الإبلاغ والاستعلام في الوقت المناسب بدلًا من انتظار وصول مطالبة أو غرامة.
ضريبة الوحدات السكنية والتجارية والإدارية
ضريبة الشقق والوحدات السكنية
الوحدة السكنية قد تدخل ضمن الإعفاء إذا كانت مسكنًا خاصًا رئيسيًا وتوافرت الشروط والقيمة المقررة. أما الوحدة السكنية الثانية أو الوحدة المؤجرة أو المستخدمة بصورة مختلفة، فقد يكون لها وضع ضريبي آخر.
ضريبة المحلات التجارية
المحل التجاري لا يعامل بالضرورة مثل الوحدة السكنية، لأن استخدامه تجاري. لذلك قد تختلف نسبة المصروفات المخصومة وحدود الإعفاء وطريقة التقييم. وقبل شراء محل، ضع الضريبة العقارية ضمن مصروفات التشغيل السنوية إلى جانب الإيجار المتوقع أو الأقساط والصيانة والتشغيل.
ضريبة المكاتب الإدارية والعيادات
المكاتب الإدارية والعيادات تدخل ضمن الاستخدام غير السكني، ولهذا يجب على المشتري أو المستثمر مراجعة موقف الضريبة قبل التشغيل أو التأجير. وهذه النقطة مهمة عند دراسة وحدة في Tuvalu Mall أو أي مشروع تجاري وإداري وطبي؛ لأن قرار الاستثمار الصحيح لا يعتمد على سعر الوحدة فقط، بل على إجمالي تكاليف الملكية والتشغيل.
المستندات المطلوبة للتعامل مع الضرائب العقارية
تختلف المستندات حسب نوع الطلب، مثل تقديم إقرار، طلب إعفاء، طعن على التقدير، أو طلب رفع الضريبة. لكن من المفيد تجهيز ملف عقاري منظم يشمل:
- بطاقة الرقم القومي للمالك أو صاحب حق الانتفاع.
- عقد الملكية أو عقد التخصيص أو مستند الانتفاع.
- بيانات الوحدة وعنوانها ومساحتها واستخدامها.
- ما يثبت أن الوحدة هي المسكن الخاص الرئيسي عند طلب الإعفاء.
- أي مستندات توضح تغير استخدام العقار أو حالته.
- إيصالات سداد سابقة أو مستندات ضريبية إن وجدت.
لا تعتمد على هذه القائمة وحدها؛ اطلب من المأمورية المختصة قائمة المستندات المناسبة لحالتك قبل الزيارة.
الاستعلام عن الضريبة العقارية وتقديم الإقرار
تتيح مصلحة الضرائب العقارية خدمات للمواطنين تشمل الإقرار الضريبي والدفع الإلكتروني، إلى جانب الاستعلام والخدمات المرتبطة بالطعن والمنازعات. يمكنك بدء المتابعة من الموقع الرسمي لمصلحة الضرائب العقارية.
عند الاستعلام عن الضريبة العقارية، احرص على أن تكون لديك بيانات الوحدة الدقيقة: العنوان، اسم المالك، نوع الاستخدام، والمستندات التي تثبت الملكية أو الانتفاع.
وفي يوليو 2026 أعلنت المصلحة تمديد فترة تقديم الإقرارات الضريبية العقارية حتى 30 سبتمبر 2026. وبما أن المواعيد قد تتغير بقرارات رسمية، راجع دائمًا الإعلانات الرسمية للمصلحة قبل اتخاذ أي إجراء.
مواعيد وطرق سداد الضريبة العقارية
وفق الدليل المنشور من مصلحة الضرائب العقارية، تستحق الضريبة في الأول من يناير من كل عام، ويمكن سدادها على قسطين متساويين: الأول حتى نهاية يونيو، والثاني حتى نهاية ديسمبر من العام نفسه. كما يمكن سداد كامل الضريبة خلال موعد القسط الأول.
تتوفر وسائل دفع وخدمات إلكترونية عبر القنوات الرسمية، لكن الأفضل الاحتفاظ بإيصال السداد والرقم المرجعي ضمن ملف الوحدة، خاصة إذا كنت تملك أكثر من عقار أو تدير وحدة استثمارية.
ماذا يحدث عند التأخر عن السداد؟
التأخر في سداد الضريبة قد يترتب عليه مقابل تأخير أو إجراءات تحصيل وفق القواعد السارية. ويجب عدم تجاهل المطالبات أو الإخطارات، بل مراجعة المأمورية المختصة فورًا إذا كان لديك اعتراض على القيمة أو حالة الإعفاء أو وجود خطأ في بيانات الوحدة.
ومن التطورات التي أعلنتها مصلحة الضرائب العقارية في 2026 أن مقابل التأخير لا يتجاوز أصل دين الضريبة، مع الحديث عن تسهيلات لحالات الضرورة. لكن طريقة تطبيق هذه التسهيلات وشروطها يجب التأكد منها مباشرة من المصلحة.
الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية
الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية مختلفتان تمامًا من حيث السبب والوقت والشخص الذي ترتبط به الضريبة.
الضريبة العقارية
ضريبة دورية ترتبط بامتلاك أو الانتفاع أو استغلال العقار المبني، ويعتمد احتسابها على القيمة الإيجارية التقديرية والضوابط والإعفاءات المقررة.
ضريبة التصرفات العقارية
ضريبة ترتبط بواقعة التصرف في العقار، مثل البيع أو نقل الملكية في الحالات التي ينظمها القانون. لذلك لا ينبغي افتراض أن دفع ضريبة التصرفات ينهي أي التزامات مرتبطة بالضريبة العقارية، أو العكس.
قبل البيع أو الشراء، راجع عقد التصرف وحدد بوضوح الطرف المسؤول عن الضرائب والرسوم المستحقة حتى تاريخ التسليم، خصوصًا في التعاملات بين الأفراد.
ماذا تراجع ضريبيًا قبل شراء وحدة؟
هذه الخطوة تساعدك على تجنب مفاجآت بعد التعاقد، سواء كنت تشتري شقة للسكن أو محلًا أو مكتبًا أو عيادة.
- هل توجد ضريبة عقارية مستحقة عن سنوات سابقة؟
- من سيسدد أي مبالغ مستحقة حتى تاريخ التعاقد أو التسليم؟
- هل الوحدة مسكن رئيسي أم وحدة إضافية أم استثمارية؟
- هل الاستخدام الفعلي سكني أم تجاري أم إداري أم طبي؟
- هل توجد مستندات تثبت موقف الإعفاء، إذا كان متاحًا؟
- هل تغير استخدام الوحدة سابقًا أو ستغيره أنت بعد الشراء؟
- هل تحتاج إلى مراجعة قانونية مستقلة قبل توقيع العقد؟
ولا تنسَ أن تكلفة شراء العقار لا تتوقف عند سعر الوحدة. إذا كنت تقارن بين وحدات في دمياط الجديدة، راجع السعر ونظام السداد والموقع ومصاريف الصيانة والالتزامات الضريبية المتوقعة. ويمكنك استكشاف The ONE by Mahawer للوحدات السكنية والتجارية والإدارية، أو Sea Dar Compound وSIAG Residence للخيارات السكنية.
أسئلة شائعة عن الضريبة العقارية في مصر
من المسؤول عن دفع الضريبة العقارية؟
المسؤول الأصلي هو مالك العقار أو صاحب حق الانتفاع أو الاستغلال. المستأجر لا يعد مكلفًا أصليًا، مع وجود مسؤولية تضامنية في حدود الأجرة المستحقة وفق الحالات التي ينظمها القانون.
كيف يتم حساب الضريبة العقارية في مصر؟
تُحسب بناءً على القيمة الإيجارية السنوية التقديرية للعقار، ثم خصم المصروفات المقررة، ثم تطبيق الإعفاء إذا انطبق، ثم حساب الضريبة على الوعاء المتبقي وفق السعر القانوني الساري.
ما العقارات المعفاة من الضريبة العقارية؟
تشمل الإعفاءات حالات محددة مثل بعض العقارات ذات النفع العام، والأبنية الدينية، وبعض المؤسسات غير الهادفة للربح، والمسكن الخاص الرئيسي عند توافر الشروط، إلى جانب حالات أخرى ينظمها القانون.
هل تخضع الشقة السكنية للضريبة العقارية؟
قد تخضع الشقة من حيث المبدأ، لكن يمكن أن تستفيد من إعفاء المسكن الخاص الرئيسي إذا توافرت الشروط. أما الوحدة الثانية أو المؤجرة أو الاستثمارية فقد يختلف وضعها الضريبي.
هل العقار تحت الإنشاء عليه ضريبة عقارية؟
المباني تحت الإنشاء تعد من الحالات غير الخاضعة للضريبة وفق الدليل المنشور من مصلحة الضرائب العقارية، ما دامت في حالة الإنشاء. بعد اكتمالها أو تغير حالتها يجب مراجعة المأمورية المختصة.
ما الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية؟
الضريبة العقارية دورية وترتبط بالعقار المبني واستخدامه، بينما ضريبة التصرفات العقارية ترتبط بواقعة البيع أو نقل الملكية في الحالات المنظمة قانونًا.
ماذا يحدث عند عدم سداد الضريبة العقارية؟
قد يترتب على التأخر مقابل تأخير وإجراءات تحصيل. إذا كان لديك اعتراض على التقدير أو الإعفاء، تواصل مع المأمورية المختصة ولا تتجاهل الإخطارات الرسمية.
كيف أستعلم عن الضريبة العقارية؟
ابدأ من موقع مصلحة الضرائب العقارية أو المأمورية المختصة بالعقار، وجهز بيانات الوحدة والمالك والمستندات الأساسية لتسهيل المتابعة.
الخلاصة
فهم الضريبة العقارية في مصر جزء أساسي من قرار شراء أي وحدة، سواء كانت شقة للسكن أو محلًا أو مكتبًا أو عيادة. لا تعتمد على سعر العقار فقط؛ بل راجع وضعه القانوني والضريبي، وحدد من يتحمل أي مستحقات سابقة، واحتفظ بكل المستندات والإيصالات.
ولأن الإعفاءات والتسهيلات والمواعيد قد تتغير، اجعل المصدر الرسمي هو المرجع النهائي قبل تقديم إقرار أو دفع ضريبة أو توقيع عقد شراء. وعند اختيار وحدة في دمياط الجديدة، يمكنك التواصل مع Mahawer Developments لمعرفة تفاصيل الوحدات وأنظمة السداد المتاحة وقت الاستفسار.
إعداد: فريق Mahawer Developments للبحث والتطوير العقاري
آخر تحديث: سبتمبر 2026
مصدر رسمي: مصلحة الضرائب العقارية المصرية
